Mặt bằng Anara Bình Tiên: 196 ha, phân kỳ đầu tư và 99 mã căn Solari

Mặt bằng là thứ mọi trang môi giới đều đăng nhưng ít trang đọc đúng: cùng một dự án Anara Bình Tiên mà chỗ ghi 80 ha, chỗ ghi 190 ha, chỗ ghi 200 ha; số biệt thự khi thì 680, khi thì 947. Kelvin dựng lại mặt bằng dự án từ ba nguồn có thể kiểm chứng — quyết định phê duyệt đánh giá tác động môi trường, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng đợt 2 — rồi mới đặt sơ đồ phân khu và tài liệu bán hàng của chủ đầu tư lên trên. Phần cuối là mặt bằng phân khu Solari, nơi duy nhất đang nhận giữ chỗ, với đầy đủ 99 mã căn. Bài là phần chuyên sâu của bài đánh giá toàn diện dự án Anara Bình Tiên.

Mặt bằng tổng thể Anara Bình Tiên: 196,306 ha chia thế nào?

Quyết định 731/QĐ-BTNMT ngày 13/4/2022 của Bộ Tài nguyên và Môi trường phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường cho Khu du lịch Bình Tiên với quy mô 196,306 ha tại thôn Bình Tiên, xã Công Hải (nay thuộc tỉnh Khánh Hòa), sức chứa 10.000–15.000 người gồm du khách và lao động. Trong đó, tổng diện tích đất khu du lịch (thương mại dịch vụ) khoảng 188,43 ha — đúng bằng diện tích 1.884.369,7 m² trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất DK552886 cấp ngày 19/4/2024. Phần chênh lệch gần 8 ha là khu tái định cư phía Bắc và phần đất công ty đề nghị đưa ra ngoài ranh, không thuộc phạm vi kinh doanh. Đây là lời giải cho hai con số 190 ha và 196 ha đang song song tồn tại trên Internet: một là đất được cấp giấy, một là quy mô dự án.

Ba con số trong bảng nói lên bản chất mặt bằng. Sân golf chiếm 78,53 ha, tức hơn 40% đất khu du lịch — Anara Bình Tiên là khu nghỉ dưỡng golf trước khi là khu biệt thự. Đất biệt thự chỉ 30,78 ha, nghĩa là mật độ sản phẩm thấp: trung bình mỗi căn trong 680 căn có hơn 450 m² đất tính cả đường nội khu và cảnh quan riêng. Và tổng diện tích xây dựng 269.717 m² trên 188 ha cho mật độ xây dựng toàn khu khoảng 14%, con số rất thấp so với các khu đô thị biển.

Bảy phân khu biệt thự và ba khách sạn nằm ở đâu?

Theo sơ đồ chủ đầu tư công bố trên anarabinhtien.com (9/2026), khu biệt thự chia thành bảy phân khu: phân khu A 146 căn, phân khu B Solari 99 căn, phân khu C 120 căn, phân khu D 102 căn, phân khu E 41 căn, Mũi Cà Tiên 52 căn và Sườn đồi 120 căn — tổng 680 biệt thự. Ba khách sạn gồm khách sạn 6 sao Rock Mountain, khách sạn golf 5 sao và khách sạn cửa ngõ 5 sao; ngoài ra có khu dịch vụ biển, nhà hàng Hải Đăng, khu biệt thự trị liệu và Swiss-Belvillas Solavita đã vận hành từ 22/3/2025. Con số 947 biệt thự và 1.300 phòng khách sạn mà một số trang trích dẫn là quy hoạch cũ; Kelvin dùng số 680 theo sơ đồ hiện hành và ghi chú khác biệt.

Về vị trí tương đối: sân golf 18 hố nằm ở phần đất trong, tựa lưng Núi Chúa; dải biệt thự biển bám theo 3 km bờ biển từ Mũi Cà Tiên đến khu Solavita; phân khu Solari nằm giữa sân golf và bãi biển, có hồ Lagoon bao quanh; các khách sạn bố trí ở cửa ngõ và trên triền núi. Cách bố trí này khớp với phụ lục giấy phép xây dựng đợt 2, trong đó ba nhóm lô đất V.6 (biệt thự hướng biển), V.7 (biệt thự biển) và V.8 (biệt thự sân gôn) được cấp phép với tổng 467 căn.

Giấy phép xây dựng đợt 2 cho biết gì về mặt bằng biệt thự?

Giấy phép xây dựng số 06/GPXD ngày 23/02/2023 của Sở Xây dựng Ninh Thuận cấp cho Công ty Cổ phần Đầu tư và Du lịch Bình Tiên các hạng mục thuộc Khu du lịch Bình Tiên đợt 2, thay thế các giấy phép 155/GPXD (2009), 23/GPXD và 40/GPXD (2012). Phụ lục giấy phép là bản mô tả mặt bằng biệt thự chi tiết nhất hiện có, vì nó liệt kê từng lô đất với diện tích, số căn, mẫu nhà và mật độ xây dựng.

Sáu mẫu nhà trong giấy phép có thông số rất gần với ba dòng Solari: mẫu BT5 tổng sàn 330,4 m² (Beachfront Villa theo brochure khoảng 330,5 m²), BT6 273,8 m² (Golf Villa 273,8 m²), BT7 212,9 m² (Garden Villa 213 m²); các mẫu có dấu * là biến thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn (BT5* 366,1 m², BT6* 263,1 m², BT7* 255,8 m²). Chiều cao công trình 9,09–10,0 m tính từ cốt vỉa hè đến đỉnh mái, tức nhà hai tầng. Với người mua, giấy phép này có hai ý nghĩa: căn biệt thự Quý khách chọn đã nằm trong hạng mục được cấp phép xây dựng, và thông số trong hợp đồng phải khớp mẫu nhà tương ứng — Kelvin đối chiếu mã căn với nhóm lô V.6/V.7/V.8 khi rà hợp đồng.

Mặt bằng phân khu Solari by Anara: 99 mã căn

Solari (phân khu B) là phân khu duy nhất đang được giới thiệu, 99 biệt thự hai tầng theo kiến trúc Tropical Modern, mỗi căn có hồ bơi riêng, vận hành bởi MĀUA thuộc Swiss-Belhotel International. Danh sách mã căn của chủ đầu tư xác nhận cơ cấu: 12 Beachfront Villa (mã B.BF.01–B.BF.15, bỏ các số 04, 13, 14), 23 Golf Villa (mã B.GO) và 64 Garden Villa (mã B.GA.01–B.GA.75, bỏ các số có 4 và 13). Trên mặt bằng, dãy Beachfront bám mặt biển phía Đông, dãy Golf nằm ở rìa Tây giáp sân golf và hồ cảnh quan, còn Garden chiếm phần lõi với các ô phố nhỏ bao quanh bởi công viên nội khu.

Hai bộ số trong bảng đến từ hai tài liệu của chủ đầu tư: bản floorplan 2024 và bộ hồ sơ gửi khách 2025; chênh lệch vài mét vuông là bình thường ở giai đoạn trước hợp đồng, nhưng số chính thức phải là số trên bản vẽ đính kèm hợp đồng của từng căn. Diện tích đất từng căn khác nhau theo vị trí lô — lô góc có thể lớn hơn con số “khoảng” của brochure vài chục mét vuông — và giá bán tính theo diện tích thực của lô.

Mặt bằng từng tầng của ba dòng biệt thự Solari

Cả ba dòng đều theo cùng một công thức: tầng 1 là không gian mở nối phòng khách, bếp, bàn ăn ra hiên và hồ bơi, có phòng ngủ khách hoặc phòng gia nhân; tầng 2 là các phòng ngủ master với phòng tắm riêng và ban công. Khác biệt nằm ở hạng mục chăm sóc sức khỏe và giải trí bổ sung.

Garden Villa (đất khoảng 300 m², sàn khoảng 213 m²): tầng 1 gồm phòng khách liền bếp và bàn ăn, phòng ngủ khách, khu BBQ âm sàn và hồ bơi có cầu trượt; tầng 2 có ba phòng ngủ master. Đây là dòng phù hợp gia đình trẻ và là mức đầu tư thấp nhất trong Solari.

Golf Villa (đất khoảng 340 m², sàn khoảng 274 m²): thêm phòng gia nhân, sân chơi cát và tắm tráng ở tầng 1; hồ bơi có quầy bar; tầng 2 ba phòng master hướng sân golf và hồ cảnh quan. Thiết kế nhắm tới gia đình đa thế hệ.

Beachfront Villa (đất khoảng 400 m², sàn khoảng 330 m²): tích hợp phòng spa, jacuzzi, phòng xông khô và ướt, bar ngoài trời cạnh hồ bơi và ban công hai mặt nhìn thẳng ra biển; chỉ 12 căn nên là dòng khan hiếm nhất. Tiêu chuẩn bàn giao nội thất áp dụng chung cho cả ba dòng: đầy đủ nội thất theo chuẩn khách sạn 5 sao (bếp, minibar, tủ lạnh, bếp từ, tivi, sofa, máy lạnh, giường, tủ áo, rèm, thiết bị vệ sinh), có thể thay đổi tương đương và được chốt tại thời điểm ký hợp đồng mua bán.

Đọc mặt bằng để chọn căn: bốn tiêu chí Kelvin dùng

Thứ nhất, hướng và tầm nhìn: dãy Beachfront có tầm nhìn biển trực diện nhưng chịu gió và muối nhiều hơn; Golf nhìn sân golf và hồ, buổi chiều có nắng Tây ở một số lô; Garden nhìn công viên nội khu, yên tĩnh nhất. Thứ hai, vị trí trong ô phố: lô góc có diện tích đất lớn hơn và hai mặt thoáng, giá theo m² cao hơn nhưng dễ cho thuê. Thứ ba, khoảng cách tới tiện ích: căn gần câu lạc bộ biển Elite và hồ bơi hướng biển tiện cho khách thuê, căn gần đại lộ Hoàng hôn đông người qua lại hơn. Thứ tư, thứ tự thi công theo phân kỳ: phân kỳ 1 (Q2/2024–Q2/2026) đang xây; mốc bàn giao Solari chính thức chưa được chủ đầu tư công bố; căn ở phân kỳ sau sẽ chịu tiếng ồn xây dựng lâu hơn. Kelvin gửi sơ đồ vị trí 99 căn kèm tình trạng từng căn để Quý khách áp bốn tiêu chí này trước khi giữ chỗ.

Câu hỏi thường gặp về mặt bằng Anara Bình Tiên

Mặt bằng Anara Bình Tiên rộng bao nhiêu?

196,306 ha theo quyết định phê duyệt ĐTM 731/QĐ-BTNMT (2022), trong đó 188,43 ha là đất khu du lịch đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất DK552886 (1.884.369,7 m²); phần còn lại là khu tái định cư và đất đưa ra ngoài ranh.

Anara Bình Tiên có bao nhiêu phân khu?

Bảy phân khu biệt thự theo sơ đồ chủ đầu tư 9/2026: A (146 căn), B Solari (99), C (120), D (102), E (41), Mũi Cà Tiên (52), Sườn đồi (120), tổng 680 biệt thự; cùng ba khách sạn 5–6 sao, sân golf 18 hố, khu dịch vụ biển và Swiss-Belvillas Solavita.

Anara Bình Tiên có bao nhiêu biệt thự?

680 biệt thự theo sơ đồ phân khu hiện hành của chủ đầu tư. Giấy phép xây dựng đợt 2 (06/GPXD, 23/02/2023) cấp cho 467 căn gồm 53 biệt thự hướng biển, 317 biệt thự biển và 97 biệt thự sân gôn. Con số 947 căn là quy hoạch cũ.

Mặt bằng Solari by Anara có bao nhiêu căn mỗi dòng?

99 căn gồm 12 Beachfront Villa (B.BF), 23 Golf Villa (B.GO) và 64 Garden Villa (B.GA) theo danh sách mã căn của chủ đầu tư.

Diện tích biệt thự Solari by Anara là bao nhiêu?

Garden Villa đất khoảng 300 m², sàn khoảng 213 m²; Golf Villa đất khoảng 340 m², sàn khoảng 274 m²; Beachfront Villa đất khoảng 400 m², sàn khoảng 330 m². Diện tích thực từng căn khác nhau theo lô và được chốt trên bản vẽ đính kèm hợp đồng.

Sân golf chiếm bao nhiêu diện tích Anara Bình Tiên?

Khoảng 78,53 ha gồm cả mặt nước, tức hơn 40% đất khu du lịch, theo quyết định ĐTM. Sân golf 18 hố do Golfplan thiết kế đã vận hành.

Mật độ xây dựng Anara Bình Tiên là bao nhiêu?

Toàn khu khoảng 14% (269.717 m² xây dựng trên 188,43 ha); từng lô biệt thự trong giấy phép xây dựng đợt 2 có mật độ 35–48%.

Phân kỳ đầu tư Anara Bình Tiên như thế nào?

Theo tài liệu chủ đầu tư 8/2024: khởi động Q1/2021–Q3/2024; phân kỳ 1 Q2/2024–Q2/2026; phân kỳ 2 Q2/2025–Q1/2028; phân kỳ 3 Q1/2026–Q1/2028; phân kỳ 4 Q1/2027–Q1/2029. Mốc bàn giao Solari chính thức chưa được công bố.

Nên chọn căn nào trên mặt bằng Solari?

Tùy mục tiêu: Beachfront cho tầm nhìn biển và khan hiếm (12 căn); Golf cho gia đình đa thế hệ và tầm nhìn sân golf; Garden cho mức đầu tư thấp nhất và sự yên tĩnh. Lô góc có đất lớn hơn và hai mặt thoáng. Kelvin gửi sơ đồ vị trí và tình trạng từng căn để Quý khách so sánh.

Mặt bằng trên trang môi giới có đáng tin không?

Nên đối chiếu với ba nguồn gốc: quyết định ĐTM (cơ cấu đất), giấy phép xây dựng (số căn, mẫu nhà) và sơ đồ chủ đầu tư (phân khu). Số 80 ha, 947 căn hay “13 hố golf” trên một số trang là số cũ hoặc sai.

Nhận sơ đồ vị trí 99 căn và mặt bằng từng căn

Quý khách để lại thông tin, Kelvin gửi trong ngày làm việc: sơ đồ vị trí 99 căn Solari kèm tình trạng giữ chỗ, mặt bằng tầng 1–2 của ba dòng biệt thự, bảng tiêu chuẩn bàn giao nội thất, phụ lục giấy phép xây dựng đợt 2 và sơ đồ phân kỳ đầu tư. Chúng tôi cũng sắp lịch tham quan sân golf, Solavita và nhà mẫu tại Bình Tiên (08:00–17:00, đăng ký trước 1–3 ngày) để Quý khách đối chiếu mặt bằng với thực địa.