Người nước ngoài mua Anara Bình Tiên được không? Việt kiều, người nước ngoài và mô hình thuê dài hạn theo Luật Kinh doanh BĐS 2023

Sau khi 111 thí sinh Miss World 2026 lưu trú tại Swiss-Belvillas Solavita và giải golf Anara Championship đón golfer quốc tế, Kelvin nhận nhiều câu hỏi từ khách hàng nước ngoài và Việt kiều về việc mua biệt thự Solari. Câu trả lời trên Internet thường lấy quy định về nhà ở áp cho một sản phẩm không phải nhà ở, dẫn đến sai từ gốc. Bài này đặt đúng câu hỏi theo bản chất pháp lý của Solari, đối chiếu với luật hiện hành, và nói rõ chỗ nào phải có luật sư. Kelvin không phải luật sư; đây là kinh nghiệm phân phối, không phải ý kiến pháp lý.

Đặt đúng câu hỏi: Solari là loại tài sản gì?

Toàn bộ 1.884.369,7 m² đất Anara Bình Tiên là đất thương mại dịch vụ, Nhà nước cho Công ty Cổ phần Đầu tư và Du lịch Bình Tiên thuê trả tiền hàng năm, thời hạn đến 08/8/2075 (Giấy chứng nhận DK552886, 19/4/2024). Biệt thự Solari được cấp phép là công trình dân dụng trong Khu du lịch Bình Tiên (Giấy phép xây dựng 06/GPXD, 23/02/2023). Thỏa thuận giữ chỗ mẫu 8/2024 của chủ đầu tư ghi rõ người giữ chỗ được “ưu tiên một suất lựa chọn thuê dài hạn” và nhắc đến “giá thuê chính thức”. Như vậy, giao dịch Solari là thuê dài hạn công trình xây dựng trên đất thương mại dịch vụ, không phải mua bán nhà ở. Hệ quả pháp lý: các quy định về người nước ngoài sở hữu nhà ở theo Luật Nhà ở 2023 (giới hạn số căn trong một tòa, một phường, thời hạn 50 năm gia hạn) không phải khung áp dụng chính; khung áp dụng là quy định về đối tượng được thuê, mua công trình xây dựng trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Kelvin trình bày cơ chế đất trong bài sở hữu có thời hạn.

Điều 15 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 nói gì với từng đối tượng

Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 được Quốc hội thông qua ngày 28/11/2023, có hiệu lực từ 01/8/2024, quy định tại Điều 15 các đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Tóm lược theo cách Kelvin hiểu, cần luật sư xác nhận: Cá nhân, tổ chức trong nước được mua, thuê, thuê mua nhà ở và công trình xây dựng — đây là đối tượng chính của Solari. Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài còn quốc tịch Việt Nam được mua, thuê, thuê mua công trình xây dựng như cá nhân trong nước, và mua nhà ở theo Luật Nhà ở 2023 — nghĩa là Việt kiều còn quốc tịch có thể ký hợp đồng Solari như người trong nước. Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài không còn quốc tịch Việt Nam được mua, thuê nhà ở theo Luật Nhà ở; với công trình xây dựng, phạm vi quyền cần được luật sư đối chiếu cho từng trường hợp. Cá nhân nước ngoài cư trú hợp pháp tại Việt Nam được thuê công trình xây dựng có sẵn để sử dụng đúng công năng — đây là điểm then chốt: mô hình Solari là thuê dài hạn, nên về nguyên tắc cá nhân nước ngoài có thể là bên thuê; nhưng “thuê để sử dụng” và việc cho thuê lại, chuyển nhượng hợp đồng là hai chuyện khác nhau, phải xem hợp đồng mẫu. Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được thuê công trình để sử dụng hoặc cho thuê lại, và mua nhà ở, công trình để sử dụng đúng chức năng — con đường mà một số khách hàng nước ngoài chọn khi muốn khai thác cho thuê.

Bốn điểm chưa rõ với người nước ngoài — và cách xử lý

Một, hợp đồng mẫu chưa công bố. Quyền cho thuê lại (qua chương trình MĀUA), quyền chuyển nhượng hợp đồng thuê dài hạn và điều kiện gia hạn sau 2075 là ba nội dung quyết định giá trị tài sản với người nước ngoài; chưa có văn bản thì chưa có câu trả lời. Cách xử lý: giữ chỗ loại có hoàn tiền, chờ hợp đồng mẫu, gửi luật sư. Hai, “thuê để sử dụng” và khai thác cho thuê. Luật cho cá nhân nước ngoài thuê công trình để sử dụng; việc đưa căn vào chương trình cho thuê có thể được cấu trúc là dịch vụ do đơn vị vận hành thực hiện, nhưng cần luật sư xác nhận cấu trúc cụ thể của chủ đầu tư. Ba, thanh toán và chuyển tiền. Người nước ngoài thanh toán qua tài khoản tại Việt Nam theo quy định ngoại hối; lịch thanh toán nhiều đợt cần được lên kế hoạch với ngân hàng từ đầu. Bốn, cư trú hợp pháp. Điều kiện “cư trú hợp pháp” gắn với thị thực, thẻ tạm trú; người nước ngoài không cư trú tại Việt Nam có thể cần đi qua tổ chức kinh tế có vốn nước ngoài. Chủ đầu tư chưa công bố chính sách riêng cho người nước ngoài và Kelvin chưa ghi nhận giao dịch nào của người nước ngoài tại Solari; chúng tôi nói rõ để Quý khách không kỳ vọng một quy trình có sẵn.

Việt kiều: con đường ngắn nhất, với một giấy tờ quyết định

Với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, câu hỏi then chốt là còn quốc tịch Việt Nam hay không. Còn quốc tịch — hộ chiếu Việt Nam còn hiệu lực hoặc giấy tờ chứng minh quốc tịch — thì được đối xử như cá nhân trong nước với công trình xây dựng, tức có thể ký hợp đồng thuê dài hạn Solari, giữ chỗ, đặt cọc theo đúng quy trình chủ đầu tư ban hành 8/2024 (Kelvin trình bày trong bài quy trình giữ chỗ). Không còn quốc tịch thì được mua, thuê nhà ở theo Luật Nhà ở 2023, còn với công trình xây dựng phải để luật sư đối chiếu — Kelvin không khẳng định. Việc ủy quyền cho người thân trong nước ký thay là cách nhiều Việt kiều dùng; hợp đồng ủy quyền phải được công chứng hoặc hợp pháp hóa lãnh sự, và Quý khách nên hỏi chủ đầu tư có chấp nhận ký qua ủy quyền không trước khi làm giấy tờ.

Vì sao mô hình thuê dài hạn lại là cánh cửa cho người nước ngoài — và giới hạn của cánh cửa đó

Nghịch lý của Anara Bình Tiên: hình thức sở hữu có thời hạn là điểm nhiều người mua trong nước xem là bất lợi, nhưng với người nước ngoài, chính mô hình thuê lại là con đường pháp lý rõ hơn so với mua nhà ở. Với nhà ở, Luật Nhà ở 2023 giới hạn người nước ngoài ở loại dự án được phép, tỷ lệ căn trong một tòa và một phường, thời hạn sở hữu 50 năm có thể gia hạn, và thủ tục cấp giấy chứng nhận riêng — nhiều dự án nghỉ dưỡng không đủ điều kiện. Với công trình xây dựng có sẵn, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cho cá nhân nước ngoài cư trú hợp pháp được thuê để sử dụng đúng công năng, không đặt giới hạn tỷ lệ như nhà ở. Solari là công trình du lịch cho thuê dài hạn — về hình thức khớp với quyền “thuê công trình” này. Giới hạn của cánh cửa nằm ở ba chỗ. Một, “thuê để sử dụng” là quyền sử dụng của người thuê; quyền chuyển nhượng hợp đồng cho người khác và quyền cho thuê lại phụ thuộc hợp đồng với chủ đầu tư và cách cơ quan quản lý nhìn nhận giao dịch đó. Hai, thời hạn thuê không thể vượt thời hạn đất đến 08/8/2075 và có thể ngắn hơn theo hợp đồng mẫu. Ba, chủ đầu tư có quyền không bán cho người nước ngoài nếu chính sách nội bộ hoặc điều kiện của dự án không cho phép — điều chưa được công bố theo hướng nào. Kelvin trình bày điều này để Quý khách hiểu vì sao chúng tôi nói “về nguyên tắc mở” nhưng không nói “chắc chắn được”.

Lộ trình bốn bước Kelvin đề xuất cho khách hàng nước ngoài và Việt kiều

Bước một, xác định nhóm đối tượng của Quý khách theo giấy tờ: hộ chiếu Việt Nam còn hiệu lực, giấy xác nhận gốc Việt, thị thực hoặc thẻ tạm trú, hay pháp nhân có vốn nước ngoài — mỗi nhóm đi một con đường khác nhau và giấy tờ quyết định con đường. Bước hai, gửi chủ đầu tư câu hỏi bằng văn bản qua Kelvin: chủ đầu tư có ký hợp đồng thuê dài hạn với đối tượng thuộc nhóm của Quý khách không, hợp đồng mẫu có điều khoản riêng gì, thanh toán và thuế xử lý thế nào — câu trả lời bằng văn bản là tài liệu để luật sư làm việc. Bước ba, đưa hợp đồng mẫu (khi có) và câu trả lời của chủ đầu tư cho luật sư có chuyên môn bất động sản nghỉ dưỡng để xác nhận ba quyền: sử dụng, cho thuê lại, chuyển nhượng — và cơ chế gia hạn sau thời hạn. Bước bốn, chỉ khi ba bước trên rõ, giữ chỗ loại có hoàn tiền theo quy trình 8/2024; người nước ngoài chuyển tiền giữ chỗ qua tài khoản tại Việt Nam nên lên kế hoạch với ngân hàng trước để không lỡ thời hạn nộp hồ sơ. Kelvin làm bước một và hai miễn phí, giới thiệu luật sư cho bước ba, và đi cùng bước bốn. Chúng tôi không thu phí riêng cho khách hàng nước ngoài và không hứa kết quả pháp lý — điều đó thuộc về luật sư và chủ đầu tư.

Câu hỏi thường gặp về người nước ngoài mua Anara Bình Tiên

Người nước ngoài có mua được biệt thự Anara Bình Tiên không?

Solari giao dịch theo hợp đồng thuê dài hạn công trình xây dựng; theo Điều 15 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, cá nhân nước ngoài cư trú hợp pháp được thuê công trình có sẵn để sử dụng. Điều kiện cụ thể phải xem hợp đồng mẫu (chưa công bố) và có luật sư.

Việt kiều có mua được không?

Còn quốc tịch Việt Nam: như người trong nước. Không còn quốc tịch: xác nhận với luật sư về phạm vi quyền với công trình xây dựng.

Có giới hạn số căn người nước ngoài được mua không?

Giới hạn 30% căn hộ một tòa, 250 nhà một phường là quy định cho nhà ở theo Luật Nhà ở; Solari không phải nhà ở nên khung này không áp dụng trực tiếp — nhưng chủ đầu tư có thể có chính sách riêng, chưa công bố.

Thời hạn thuê với người nước ngoài là bao lâu?

Phụ thuộc hợp đồng mẫu; thời hạn tối đa không vượt thời hạn đất đến 08/8/2075. Chưa có văn bản.

Người nước ngoài có được cho thuê lại không?

Luật cho cá nhân nước ngoài thuê để sử dụng; việc tham gia chương trình cho thuê cần luật sư xác nhận cấu trúc cụ thể. Tổ chức kinh tế có vốn nước ngoài được thuê để cho thuê lại.

Có cần thẻ tạm trú không?

Điều kiện là “cư trú hợp pháp tại Việt Nam” — thường chứng minh bằng thị thực hoặc thẻ tạm trú còn hiệu lực. Hỏi chủ đầu tư giấy tờ cụ thể họ chấp nhận.

Thanh toán bằng ngoại tệ được không?

Giao dịch tại Việt Nam thanh toán bằng đồng Việt Nam qua tài khoản mở tại Việt Nam theo quy định ngoại hối; lên kế hoạch với ngân hàng trước khi ký.

Đã có người nước ngoài mua Solari chưa?

Kelvin chưa ghi nhận trường hợp nào và chủ đầu tư chưa công bố chính sách riêng. Quý khách là người mở đường thì cần luật sư đi cùng từ đầu.

Kelvin có luật sư hỗ trợ không?

Kelvin giới thiệu luật sư có chuyên môn bất động sản nghỉ dưỡng và gửi trước hồ sơ pháp lý dự án; chi phí luật sư do Quý khách thỏa thuận trực tiếp.

Nhận hồ sơ pháp lý bản tiếng Việt và danh sách câu hỏi cho luật sư

Kelvin gửi Quý khách bộ hồ sơ pháp lý dự án (giấy chứng nhận đất, giấy phép xây dựng, ĐTM), tóm tắt mô hình thuê dài hạn, và danh sách câu hỏi đã soạn cho luật sư theo từng nhóm đối tượng — Việt kiều, cá nhân nước ngoài, tổ chức có vốn nước ngoài — để buổi làm việc với luật sư đi thẳng vào điểm cần quyết.